商铺与公寓投资的新挑战

过去，许多投资者在选择商铺或公寓时，首要考虑的便是租金回报率。然而，许多人往往忽略了一个重要的事实：土地使用权是有限的。通常来说，商业和办公用地的土地使用年限最长为40至50年。那么，到期时是否能够续期？续期的费用又是多少呢？这个问题一直以来都较为模糊，很多投资者抱着侥幸的心态，认为这属于遥远的未来，届时再说。但近期，广州和上海相继发布了土地续期的相关新政，投资公寓和商铺的逻辑已然发生了改变。未来若想投资这类商业房产，务必要认真考虑。

早在2024年，二十届三中全会便提到要制定有关工商业用地使用权续期的政策。今年4月，广州率先推出了相关的试点政策，尽管当时的覆盖范围相对狭窄，仅限于工业、仓储及商业服务业用地，因而对个人投资者的影响并不大，未能引起广泛关注。而最新的上海政策，范围更加广泛，涵盖了工业、商业、旅游、文娱、办公、教育、科技、文化、卫生、体育等几乎所有非居住性质的用地。政策主旨是“以续期为常态、不续期为例外”，原则上在有需求的情况下都会支持续期。

根据新规，若土地剩余年限不足三年，便可申请续期。但并非所有申请都能100%获得批准，仍需考虑具体情况。例如，在因社会公共利益所需，土地需依法收回的情况下，如修路、建地铁等，这将不予续期。此外，如果某些产业用地的综合绩效评估较低，续期的可能性也相对较小。这是因为土地闲置或利用效率低下，显然不符合土地高效利用的原则。而对于表现优秀的优质项目，甚至有条件可以提前申请续期，只要剩余年限少于原出让年限的一半，这对长期持有的写字楼、产业园和商业项目而言，都是一个积极的变化。为企业解决了长期投资和资产融资的顾虑，能够有效提升项目的估值、融资潜力及后续的资产活化。

关于续期的时间，一般单次续期不少于5年，对于一些特别的项目（如拟发行REITs的项目），申请年限亦可根据实际情况决定，但总体限期需在法律规定的最大出让年限之内。谈到续期所需的费用，政府明确规定续期的价格不得低于基准地价的70%。这里的“不得低于”很关键，意味着70%是最低标准，实际续期的费用可能会更高。此外，政策中还设置了与绩效相关联的地价机制，表现优秀的企业在续期价格上可能会有一定的优势，而对普通散户投资者持有的零散公寓或店铺，续期成本则可能偏高。

基准地价方面，上海的定义分为11个等级，远郊区域每平方米不到2000元，而核心区域的价格则可能超过3万元，差异非常显著。经过初步计算，一套约50平方米的公寓，如果续期20年，郊区的续期费用可能几万元，而内环的核心地段则可能在30万元以上。付款规则也相当明确：签署合同一个月内需支付50%的费用，正常情况下需在1年内全部缴清，特殊情况可宽限至2年，这笔支出对普通商业房地产投资者来说，将带来显著的影响，因为未来每笔交易中，续期成本都将纳入考虑。

由此，原本可观的租金收益，在扣除物业管理费、空置损失及各类税费后，再加上未来续期费用的分摊，真实的收益率可能会大幅下降。尤其是对于那些地理位置偏远、建筑年限较大、剩余资源短缺，且运营状况不佳的零散商铺或公寓，租金原本就不高，未来再考虑续期的费用时，愿意接盘的投资者可能会越来越少，市场流动性也有可能下降。更加极端的情况是，房屋本身的市场价值，可能还会低于续期所需的费用，投资者将面临两难选择。不续期的话，土地使用权可能被收回；如果选择续期，又需支付相当的费用，同时收租也难以回本，最终的结果则可能都是亏损。因此，计划投资商业公寓或商铺的朋友，必须更加谨慎。

当然，对于当前已拥有商铺或商业公寓的投资者，不必过于慌张。实际上，距真正的大规模到期尚有一段时间。上海早期开发的商业与办公用地，大多始于上世纪90年代及2000年以后，从这个角度看，部分较早的商业公寓如果是40年商业用地，距离到期还有十几年；如果是50年的办公或综合用地，也许还有二三十年的缓冲期。只要地段优越、出租率稳定，即便未来需要支付续期费用，依然具备长期的持有价值，这类资产在未来依然会有机会。因此，对于已经持有这些资产的人而言，不必因政策变动而急于出手。

最终，尽管目前的政策只局限于广州和上海，但一旦这两地的试点模式成功推广，预计全国各地相关政策将逐渐得到实施。